Foncières cotées halal : l'immobilier en bourse sans riba

Vous souhaitez investir dans l'immobilier sans acheter un appartement, éviter les frais et les délais de sortie des SCPI traditionnelles, et rester cohérent avec vos convictions religieuses ? Les foncières cotées islamiques répondent à ces trois besoins à la fois — avec une contrepartie qu'il faut connaître avant d'investir : une volatilité bien plus élevée qu'une SCPI.

Il y a un peu plus d'un an, j'ai acheté mes premières actions Cenomi Centers sur la bourse de Riyadh. Cenomi Centers — vous la connaissiez peut-être sous son ancien nom, Arabian Centres Company — c'est la première propriétaire et opératrice de centres commerciaux lifestyle en Arabie Saoudite : 21 sites dans 10 villes, 109 millions de visiteurs par an, et deux projets Westfield à Ryad et à Jeddah qui doivent ouvrir d'ici fin 2026. J'en rachète régulièrement. Pas parce que c'est à la mode — les foncières cotées ne sont pas à la mode — mais parce que c'est une façon d'être propriétaire d'immobilier productif, coté en bourse, sans dette à intérêt, et avec un alignement d'intérêts que peu de produits patrimoniaux français peuvent offrir.

Cet article est une invitation à regarder une classe d'actifs que la plupart des épargnants halal ignorent ou sous-estiment. Et depuis peu, nous pouvons proposer à nos clients d'y accéder via un ETF dédié : le HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed Islamic UCITS ETF, ticker HIND, qui réplique un indice mondial de foncières cotées conformes à la charia. Voici pourquoi ça compte, comment ça fonctionne, et pourquoi c'est différent d'une SCPI — en mieux sur certains points, et clairement plus volatil sur d'autres.

Vue panoramique de l'immobilier commercial et financier moderne à Riyad (Arabie Saoudite), pôle majeur d'investissement immobilier coté au Moyen-Orient.

Qu'est-ce qu'une foncière cotée, exactement ?

Une foncière cotée est une société qui possède, gère et développe de l'immobilier — bureaux, centres commerciaux, entrepôts logistiques, résidences étudiantes, datacenters, hôpitaux — et dont les actions sont négociables en bourse en temps réel. En anglais, on les appelle REITs (Real Estate Investment Trusts), ou plus précisément les sociétés d'investissement immobilier cotées dans la terminologie française.

La mécanique est simple : la foncière loue ses actifs à des locataires commerciaux ou institutionnels, perçoit des loyers, et redistribue une part significative des bénéfices à ses actionnaires sous forme de dividendes. Dans beaucoup de pays, les REITs ont l'obligation légale de distribuer au moins 90 % de leurs bénéfices imposables. C'est structurellement un véhicule à revenus, pas un pari spéculatif.

La différence avec une SCPI, que vous connaissez peut-être mieux, est fondamentale sur deux points. D'abord, la liquidité : une action de foncière cotée se vend en quelques secondes, comme n'importe quelle action en bourse. Une part de SCPI, en théorie liquide, peut en pratique prendre des semaines, voire des mois. Ensuite, la transparence : les comptes d'une foncière cotée sont publiés trimestriellement, audités, et accessibles à tous. Vous savez exactement ce que vous possédez, où sont les actifs, quel est le taux d'endettement, qui sont les locataires. Retrouvez plus de détails sur notre comparatif SCPI halal vs SCPI classique.

Foncière cotée vs SCPI halal — en un coup d'œil

Trois façons d'être propriétaire d'immobilier sans crédit à intérêt : l'ETF de foncières cotées, la SCPI halal, et l'achat en direct. Voici comment elles se comparent sur les critères qui comptent vraiment pour un épargnant.

Les foncières cotées halal utilisent-elles des prêts à intérêt ?

Les foncières, dans leur grande majorité, ont recours à la dette pour financer leurs actifs. C'est leur modèle économique naturel : elles achètent des immeubles avec un mix de fonds propres et d'emprunts, et l'effet de levier amplifie les rendements. Pour un investisseur qui cherche à s'inscrire dans une démarche islamique, c'est la question centrale. Et nous allons être honnêtes : il n'y a pas de réponse simple.

Ce que nous pouvons dire, c'est que l'indice suivi par l'ETF HSBC — le FTSE EPRA Nareit IdealRatings Developed Islamic Index — applique un filtre financier précis. Les foncières dont la dette conventionnelle (dette à intérêt) dépasse un certain seuil par rapport à leurs actifs totaux sont exclues de l'indice. FTSE et son partenaire IdealRatings, qui assure la conformité islamique, fixent ce seuil à moins de 50 % de la valeur des actifs totaux pour la dette totale. Le filtre exclut également les foncières dont les revenus proviennent à plus de 5 % d'activités illicites : alcool, tabac, armes, jeux d'argent, secteur porcin.

Ce filtre n'est pas parfait — et nous ne prétendons pas le contraire. Certains scholars considèrent que toute dette à intérêt, même partielle, est problématique. D'autres estiment que la purification d'une partie des revenus suffit à rendre l'investissement licite dès lors que l'activité principale est productive et que le seuil de dette reste raisonnable. Nous exposons ces deux positions, nous expliquons notre grille de lecture — qui nous conduit à ne pas exclure ces foncières filtrées — et nous vous laissons vous forger votre propre jugement. Si vous souhaitez comprendre comment sélectionner un ETF conforme à la charia avant d'investir dans HIND ou tout autre tracker, commencez par notre article pour vérifier la conformité d'un ETF islamique.

Ce qui est indiscutable : des foncières comme Cenomi Centers, que je détiens en direct et que je rachète régulièrement, ont choisi de se financer exclusivement par sukuk. En 2025, Cenomi a levé 3,93 milliards de riyals via deux émissions de sukuk — une en riyals saoudiens, une en dollars — pour financer ses deux projets Westfield. Aucune dette bancaire à intérêt dans ce financement. Ce type d'acteur représente ce que la finance islamique peut faire quand elle est pleinement assumée par les entreprises elles-mêmes, pas seulement filtrée par un index.

L'ETF HSBC HIND — ce qu'il est, ce qu'il n'est pas

L'ETF HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed Islamic UCITS ETF (ISIN : IE000U679IT9, tickers HIND ou HINS selon la bourse) est coté sur le London Stock Exchange. Il réplique physiquement l'indice FTSE EPRA Nareit IdealRatings Developed Islamic — c'est-à-dire qu'il achète réellement les actions des foncières qui composent l'indice, sans passer par des produits dérivés. Ses frais de gestion s'élèvent à 0,35 % par an.

Attention à une idée reçue : l'indice couvre en théorie l'ensemble des marchés développés, mais son exposition réelle est aujourd'hui très concentrée sur les États-Unis (environ 87 % de l'encours), loin devant l'Australie, le Royaume-Uni et Singapour. Ce n'est donc pas un outil de diversification géographique équilibrée à l'échelle mondiale — c'est avant tout une exposition aux foncières américaines conformes, avec un complément anglo-saxon et asiatique. Vous n'investissez pas dans des bureaux parisiens ou des commerces lyonnais, mais très majoritairement dans des entrepôts logistiques américains, des tours résidentielles et des datacenters aux États-Unis. C'est un excellent moyen de s'initier aux trackers islamiques pour débutants, à condition de ne pas surestimer sa diversification géographique.

Ce que cet ETF n'est pas : il n'est pas un substitut à une SCPI française en euros avec distribution mensuelle de loyers. Sa valeur fluctue quotidiennement, en dollars, en fonction des marchés boursiers. En période de stress financier, il peut perdre 20, 30, 40 % de sa valeur en quelques semaines — comme n'importe quelle action. C'est la contrepartie de la liquidité totale et de la transparence maximale. L'histoire des foncières cotées mondiales montre que ces corrections sont généralement temporaires pour des investisseurs qui tiennent sur le long terme, mais elles sont réelles et peuvent être violentes.

Données de composition et de frais à titre indicatif, susceptibles d'évoluer — vérifiez toujours la fiche officielle avant d'investir.

Cenomi Centers et Derayah REIT — deux exemples de ce qu'on peut tenir en direct

L'ETF vous donne une exposition mondiale diversifiée. Mais vous pouvez aussi, si vous avez accès aux marchés du Golfe, investir dans des foncières islamiques en direct. Deux d'entre elles méritent qu'on s'y attarde.

Cenomi Centers — l'immobilier commercial saoudien au coeur de la Vision 2030

Cenomi Centers (code Tadawul : 4321) est la principale propriétaire de centres commerciaux lifestyle en Arabie Saoudite. Fondée en 2002 sous le nom d'Arabian Centres, rebaptisée Cenomi en 2022, elle possède 21 actifs dans 10 villes du Royaume, avec 109 millions de visiteurs annuels. Sa croissance est directement alignée sur la Vision 2030 et l'explosion de la consommation intérieure saoudienne — les dépenses de consommation des ménages au Royaume ont progressé à un rythme annuel moyen de 8,9 % depuis 2020.

Ce qui me retient dans ce dossier depuis plus d'un an, c'est la combinaison de trois choses. D'abord, le financement intégralement par sukuk : en 2025, Cenomi a levé l'équivalent de près de 4 milliards de riyals via des émissions de sukuk en riyals et en dollars pour financer ses deux futurs Westfield. Pas de dette bancaire classique. Ensuite, le pipeline de croissance : deux centres de grande envergure (Westfield Riyadh et Westfield Jeddah) doivent ouvrir d'ici fin 2026, ce qui ajoutera plus de 400 000 m² à un portefeuille qui en compte aujourd'hui 1,3 million. Enfin, le dividende annoncé et la visibilité des flux locatifs, ancrés sur des locataires commerciaux sous contrats longs.

La valeur de l'action a reculé d'environ 15 % depuis son point haut de septembre 2025 à environ 23,5 riyals — elle oscillait autour de 16,80 riyals au moment où ces lignes sont écrites. C'est précisément pour ça que je rachète à intervalles réguliers plutôt que d'essayer de timer le marché. Sur ce type de dossier, avec un horizon de plusieurs années, les corrections sont des opportunités davantage que des signaux d'alarme.

Derayah REIT — la diversification immobilière saoudite par secteurs

Derayah REIT (code Tadawul : 4339) est un fonds d'investissement immobilier coté explicitement conforme à la charia, géré par Derayah Financial. Contrairement à Cenomi qui se concentre sur le commercial, Derayah REIT adopte une approche multi-sectorielle : son portefeuille de 24 actifs couvre 6 villes et 9 secteurs immobiliers différents — logistique, bureaux, commercial, résidentiel. Sa valeur d'actifs totaux dépasse 1,5 milliard de riyals au 30 juin 2025, et il distribue trimestriellement au moins 90 % de ses bénéfices nets à ses porteurs de parts. C'est un profil défensif, orienté revenus réguliers plutôt que croissance du capital.

Qui devrait investir dans des foncières cotées halal ?

Les foncières cotées — que ce soit via l'ETF HIND ou des titres en direct — ne sont pas adaptées à tout le monde ni à toutes les situations.

L'horizon doit être long. Investir dans des foncières cotées sur 12 ou 18 mois, c'est exposer son capital à une volatilité qui peut être brutale sans avoir le temps de récupérer. Sur 5, 7, 10 ans, l'immobilier coté a historiquement produit des rendements supérieurs à l'inflation, avec des dividendes réinvestis qui font une différence significative.

La tolérance à la volatilité doit être réelle, pas théorique. Voir son portefeuille perdre 25 % en quelques semaines, même temporairement, n'est pas une expérience agréable. Si cette idée vous est insupportable, les foncières cotées ne sont pas le bon véhicule — ou alors en proportion très limitée.

En complément d'une allocation, pas à la place. Dans un portefeuille islamique équilibré, les foncières cotées peuvent représenter 10 à 20 % selon le profil — aux côtés de sukuks (pour la partie défensive), d'actions islamiques (ETF monde ou titres en direct), et éventuellement d'or. Elles apportent une exposition immobilière diversifiée géographiquement, sans les contraintes de ticket, de délai de sortie et de frais d'entrée élevés des SCPI.

Un exemple concret. Prenons un épargnant qui dispose de 10 000 € à investir et retient une allocation islamique équilibrée : 50 % en ETF actions islamiques monde, 30 % en sukuk, 20 % en foncières cotées. Cela représente 2 000 € logés sur l'ETF HIND — soit, selon le cours du moment, plusieurs centaines d'actions d'un fonds détenant lui-même une cinquantaine de foncières différentes. Pour un profil plus prudent proche de la retraite, cette poche serait plutôt ramenée à 5-10 % au profit des sukuk ; pour un profil dynamique avec un horizon de 15 ans ou plus, elle pourrait monter vers 20 %. Ce dosage doit rester cohérent avec votre horizon et votre tolérance réelle à la volatilité, pas avec un chiffre générique lu sur un article.

L'ETF HIND est accessible de deux façons : via un compte-titres ordinaire (auprès d'un courtier donnant accès au London Stock Exchange), ou en unité de compte dans le contrat Patrimea Vie Plus — le seul contrat d'assurance vie français à le référencer à ce jour. Cette seconde option permet de bénéficier du cadre fiscal de l'assurance vie (exonération partielle après 8 ans, transmission hors succession) tout en s'exposant aux foncières cotées islamiques.

Faut-il investir dans les foncières cotées halal ?

Si vous cherchiez, en arrivant sur cet article, un moyen d'accéder à l'immobilier sans acheter un appartement, sans les contraintes de sortie d'une SCPI, et sans trahir vos convictions — la réponse est oui, sous conditions. Les foncières cotées islamiques offrent cette combinaison : transparence, liquidité, ancrage dans l'économie réelle et, dans les meilleurs cas comme Cenomi, un financement intégralement par sukuk. Nous les recommandons avec un horizon long, en proportion limitée (10 à 20 % d'un portefeuille islamique équilibré), à des investisseurs qui comprennent et acceptent leur volatilité — pas comme un pari de court terme.

Ce qu'elles ne sont pas : un substitut parfait à la SCPI halal. Ce sont deux véhicules différents, avec des profils de risque différents, qui répondent à des besoins différents — l'un pour la liquidité et la transparence, l'autre pour la stabilité et la simplicité d'un revenu régulier. Les deux peuvent coexister dans une allocation bien construite. Pour aller plus loin, notre article sur le choix d'enveloppe pour l'investissement halal vous aidera à décider où loger chacune de ces briques selon votre fiscalité.

FAQ — Les questions que tout le monde se pose

Les REITs sont-ils halal ?

Cela dépend du REIT. Un REIT conventionnel n'est pas filtré et peut être fortement endetté à intérêt ou exposé à des activités non conformes. Un REIT « islamique », intégré à un indice comme le FTSE EPRA Nareit IdealRatings Developed Islamic, a été filtré selon des critères précis (dette conventionnelle < 50 % des actifs, revenus non conformes < 5 %). Le filtrage rend l'investissement globalement conforme, mais — comme nous l'expliquons plus haut — certains scholars restent plus stricts sur la question de la dette résiduelle.

Les dividendes doivent-ils être purifiés ?

Oui, en toute rigueur. Même après filtrage, une fraction résiduelle des revenus d'une foncière cotée peut provenir d'éléments non conformes (intérêts sur trésorerie, activités accessoires). Sur un ETF capitalisant comme HIND, les dividendes sont réinvestis automatiquement plutôt que versés : la purification consiste alors à calculer chaque année le ratio publié (quand il l'est) et à donner en sadaqa le montant correspondant, même si vous ne l'avez pas perçu en cash.

Peut-on acheter HIND sur un PEA ?

Non. HIND est un ETF de droit irlandais (ISIN IE...) coté sur le London Stock Exchange : il ne remplit pas les critères d'éligibilité au PEA, qui exige des titres européens ou des OPCVM respectant un quota d'investissement européen. Il s'achète via un compte-titres ordinaire ou en unité de compte dans le contrat Patrimea Vie Plus.

Pourquoi les foncières cotées sont-elles plus volatiles que les SCPI ?

Parce qu'elles sont valorisées en continu par le marché boursier, qui intègre en temps réel les anticipations sur les taux d'intérêt, la conjoncture économique et le sentiment général des investisseurs — pas seulement la valeur des immeubles sous-jacents. Une SCPI, elle, n'est réévaluée qu'une à deux fois par an par un expert immobilier indépendant, ce qui lisse mécaniquement les variations de prix, même si le risque économique réel sous-jacent n'a pas disparu pour autant.

Quelle différence entre une foncière cotée et une SIIC ?

La SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée) est le statut fiscal français des foncières cotées : il leur impose de distribuer au moins 95 % des revenus locatifs de l'année et 70 % des plus-values de cession, en échange d'une exonération d'impôt sur les sociétés sur ces revenus. C'est l'équivalent français du régime REIT. Une foncière cotée peut donc être une SIIC en France, un REIT aux États-Unis, un A-REIT en Australie, etc. — la mécanique économique est la même, seul le cadre fiscal local change de nom.

Les sukuk remplacent-ils totalement la dette bancaire ?

Pour les foncières qui font ce choix, oui — c'est le cas de Cenomi Centers, financée exclusivement par sukuk pour ses deux projets Westfield. Mais ce n'est pas la norme du secteur : la plupart des foncières cotées, y compris islamiques, continuent d'utiliser un mix de fonds propres et de dette conventionnelle dans la limite tolérée par le filtre de l'indice (moins de 50 % des actifs). Le sukuk reste, à ce jour, l'exception vertueuse plutôt que la règle.

A.P.

Co-fondateur & Conseiller en Gestion de Patrimoine

"Les foncières cotées islamiques (REITs) offrent une alternative liquide et transparente aux SCPI traditionnelles. C'est l'outil parfait pour diversifier son patrimoine immobilier mondial en direct ou via ETF."