Il y a un peu plus d'un an, j'ai acheté mes premières actions Cenomi Centers sur la bourse de Riyadh. Cenomi Centers — vous la connaissiez peut-être sous son ancien nom, Arabian Centres Company — c'est la première propriétaire et opératrice de centres commerciaux lifestyle en Arabie Saoudite : 21 sites dans 10 villes, 109 millions de visiteurs par an, et deux projets Westfield à Ryad et à Jeddah qui doivent ouvrir d'ici fin 2026. J'en rachète régulièrement. Pas parce que c'est à la mode — les foncières cotées ne sont pas à la mode — mais parce que c'est une façon d'être propriétaire d'immobilier productif, coté en bourse, sans dette à intérêt, et avec un alignement d'intérêts que peu de produits patrimoniaux français peuvent offrir.
Cet article est une invitation à regarder une classe d'actifs que la plupart des épargnants halal ignorent ou sous-estiment. Et depuis peu, nous pouvons proposer à nos clients d'y accéder via un ETF dédié : le HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed Islamic UCITS ETF, ticker HIND, qui réplique un indice mondial de foncières cotées conformes à la charia. Voici pourquoi ça compte, comment ça fonctionne, et pourquoi c'est différent d'une SCPI — en mieux sur certains points, et clairement plus volatil sur d'autres.
Qu'est-ce qu'une foncière cotée, exactement ?
Une foncière cotée est une société qui possède, gère et développe de l'immobilier — bureaux, centres commerciaux, entrepôts logistiques, résidences étudiantes, datacenters, hôpitaux — et dont les actions sont négociables en bourse en temps réel. En anglais, on les appelle REITs (Real Estate Investment Trusts), ou plus précisément les sociétés d'investissement immobilier cotées dans la terminologie française.
La mécanique est simple : la foncière loue ses actifs à des locataires commerciaux ou institutionnels, perçoit des loyers, et redistribue une part significative des bénéfices à ses actionnaires sous forme de dividendes. Dans beaucoup de pays, les REITs ont l'obligation légale de distribuer au moins 90 % de leurs bénéfices imposables. C'est structurellement un véhicule à revenus, pas un pari spéculatif.
La différence avec une SCPI, que vous connaissez peut-être mieux, est fondamentale sur deux points. D'abord, la liquidité : une action de foncière cotée se vend en quelques secondes, comme n'importe quelle action en bourse. Une part de SCPI, en théorie liquide, peut en pratique prendre des semaines, voire des mois. Ensuite, la transparence : les comptes d'une foncière cotée sont publiés trimestriellement, audités, et accessibles à tous. Vous savez exactement ce que vous possédez, où sont les actifs, quel est le taux d'endettement, qui sont les locataires. Retrouvez plus de détails sur notre comparatif SCPI halal vs SCPI classique.
Foncière cotée vs SCPI halal — en un coup d'œil
- Liquidité : foncière cotée = quelques secondes. SCPI halal = plusieurs semaines à plusieurs mois.
- Volatilité : foncière cotée = fluctue en temps réel avec les marchés. SCPI = valeur de part révisée 1 à 2 fois par an.
- Frais d'entrée : foncière cotée = frais de courtage habituels. SCPI = souvent 8 à 10 % de frais de souscription.
- Ticket d'accès : foncière cotée = prix d'une action (parfois moins de 10 €). SCPI = plusieurs milliers d'euros.
- Transparence : foncière cotée = comptes trimestriels publics. SCPI = rapport annuel, informations limitées.
- Diversification géographique : via un ETF mondial, vous accédez à des dizaines de marchés simultanément. Une SCPI est souvent concentrée sur un seul pays.
La question de la dette — le point qui mérite une vraie réflexion
Les foncières, dans leur grande majorité, ont recours à la dette pour financer leurs actifs. C'est leur modèle économique naturel : elles achètent des immeubles avec un mix de fonds propres et d'emprunts, et l'effet de levier amplifie les rendements. Pour un investisseur qui cherche à s'inscrire dans une démarche islamique, c'est la question centrale. Et nous allons être honnêtes : il n'y a pas de réponse simple.
Ce que nous pouvons dire, c'est que l'indice suivi par l'ETF HSBC — le FTSE EPRA Nareit IdealRatings Developed Islamic Index — applique un filtre financier précis. Les foncières dont la dette conventionnelle (dette à intérêt) dépasse un certain seuil par rapport à leurs actifs totaux sont exclues de l'indice. FTSE et son partenaire IdealRatings, qui assure la conformité islamique, fixent ce seuil à moins de 50 % de la valeur des actifs totaux pour la dette totale. Le filtre exclut également les foncières dont les revenus proviennent à plus de 5 % d'activités illicites : alcool, tabac, armes, jeux d'argent, secteur porcin.
Ce filtre n'est pas parfait — et nous ne prétendons pas le contraire. Certains scholars considèrent que toute dette à intérêt, même partielle, est problématique. D'autres estiment que la purification d'une partie des revenus suffit à rendre l'investissement licite dès lors que l'activité principale est productive et que le seuil de dette reste raisonnable. Nous exposons ces deux positions, nous expliquons notre grille de lecture — qui nous conduit à ne pas exclure ces foncières filtrées — et nous vous laissons vous forger votre propre jugement. Vous pouvez approfondir cette méthodologie sur notre article pour vérifier la conformité d'un ETF islamique.
Ce qui est indiscutable : des foncières comme Cenomi Centers, que je détiens en direct et que je rachète régulièrement, ont choisi de se financer exclusivement par sukuk. En 2025, Cenomi a levé 3,93 milliards de riyals via deux émissions de sukuk — une en riyals saoudiens, une en dollars — pour financer ses deux projets Westfield. Aucune dette bancaire à intérêt dans ce financement. Ce type d'acteur représente ce que la finance islamique peut faire quand elle est pleinement assumée par les entreprises elles-mêmes, pas seulement filtrée par un index.
L'ETF HSBC HIND — ce qu'il est, ce qu'il n'est pas
L'ETF HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed Islamic UCITS ETF (ISIN : IE000U679IT9, tickers HIND ou HINS selon la bourse) est coté sur le London Stock Exchange. Il réplique physiquement l'indice FTSE EPRA Nareit IdealRatings Developed Islamic — c'est-à-dire qu'il achète réellement les actions des foncières qui composent l'indice, sans passer par des produits dérivés. Ses frais de gestion s'élèvent à 0,35 % par an.
L'indice sous-jacent couvre les marchés développés mondiaux : États-Unis, Japon, Australie, Europe, Canada. Il est donc exposé principalement aux marchés anglophones et asiatiques, ce qui en fait un outil de diversification géographique réelle pour un épargnant français. Vous n'investissez pas dans des bureaux parisiens ou des commerces lyonnais — vous investissez dans des centres commerciaux de Singapour, des entrepôts logistiques texans, des résidences étudiantes japonaises, des tours de bureaux australiennes. C'est un excellent moyen de s'initier aux trackers islamiques pour débutants.
Ce que cet ETF n'est pas : il n'est pas un substitut à une SCPI française en euros avec distribution mensuelle de loyers. Sa valeur fluctue quotidiennement, en dollars, en fonction des marchés boursiers. En période de stress financier, il peut perdre 20, 30, 40 % de sa valeur en quelques semaines — comme n'importe quelle action. C'est la contrepartie de la liquidité totale et de la transparence maximale. L'histoire des foncières cotées mondiales montre que ces corrections sont généralement temporaires pour des investisseurs qui tiennent sur le long terme, mais elles sont réelles et peuvent être violentes.
Ce que nous savons de l'ETF HIND (données au 30 novembre 2025) :
• ISIN : IE000U679IT9
• Tickers : HIND (USD Acc) ou HINS (USD Acc) selon la bourse — London Stock Exchange
• Indice répliqué : FTSE EPRA Nareit IdealRatings Developed Islamic Index
• Réplication : physique (achat direct des titres composant l'indice)
• Frais annuels : 0,35 %
• Univers : foncières cotées des marchés développés, filtrées charia par IdealRatings
• Filtre dette : dette conventionnelle < 50 % des actifs totaux
• Filtre revenus : revenus non conformes < 5 % du total
• Distribution : capitalisant (les dividendes sont réinvestis automatiquement dans le fonds)
Cenomi Centers et Derayah REIT — deux exemples de ce qu'on peut tenir en direct
L'ETF vous donne une exposition mondiale diversifiée. Mais vous pouvez aussi, si vous avez accès aux marchés du Golfe, investir dans des foncières islamiques en direct. Deux d'entre elles méritent qu'on s'y attarde.
Cenomi Centers — l'immobilier commercial saoudien au coeur de la Vision 2030
Cenomi Centers (code Tadawul : 4321) est la principale propriétaire de centres commerciaux lifestyle en Arabie Saoudite. Fondée en 2002 sous le nom d'Arabian Centres, rebaptisée Cenomi en 2022, elle possède 21 actifs dans 10 villes du Royaume, avec 109 millions de visiteurs annuels. Sa croissance est directement alignée sur la Vision 2030 et l'explosion de la consommation intérieure saoudienne — les dépenses de consommation des ménages au Royaume ont progressé à un rythme annuel moyen de 8,9 % depuis 2020.
Ce qui me retient dans ce dossier depuis plus d'un an, c'est la combinaison de trois choses. D'abord, le financement intégralement par sukuk : en 2025, Cenomi a levé l'équivalent de près de 4 milliards de riyals via des émissions de sukuk en riyals et en dollars pour financer ses deux futurs Westfield. Pas de dette bancaire classique. Ensuite, le pipeline de croissance : deux centres de grande envergure (Westfield Riyadh et Westfield Jeddah) doivent ouvrir d'ici fin 2026, ce qui ajoutera plus de 400 000 m² à un portefeuille qui en compte aujourd'hui 1,3 million. Enfin, le dividende annoncé et la visibilité des flux locatifs, ancrés sur des locataires commerciaux sous contrats longs.
La valeur de l'action a reculé d'environ 15 % depuis son point haut de septembre 2025 à environ 23,5 riyals — elle oscillait autour de 16,80 riyals au moment où ces lignes sont écrites. C'est précisément pour ça que je rachète à intervalles réguliers plutôt que d'essayer de timer le marché. Sur ce type de dossier, avec un horizon de plusieurs années, les corrections sont des opportunités davantage que des signaux d'alarme.
Derayah REIT — la diversification immobilière saoudite par secteurs
Derayah REIT (code Tadawul : 4339) est un fonds d'investissement immobilier coté explicitement conforme à la charia, géré par Derayah Financial. Contrairement à Cenomi qui se concentre sur le commercial, Derayah REIT adopte une approche multi-sectorielle : son portefeuille de 24 actifs couvre 6 villes et 9 secteurs immobiliers différents — logistique, bureaux, commercial, résidentiel. Sa valeur d'actifs totaux dépasse 1,5 milliard de riyals au 30 juin 2025, et il distribue trimestriellement au moins 90 % de ses bénéfices nets à ses porteurs de parts. C'est un profil défensif, orienté revenus réguliers plutôt que croissance du capital.
Pour quel profil, dans quelle proportion ?
Les foncières cotées — que ce soit via l'ETF HIND ou des titres en direct — ne sont pas adaptées à tout le monde ni à toutes les situations.
L'horizon doit être long. Investir dans des foncières cotées sur 12 ou 18 mois, c'est exposer son capital à une volatilité qui peut être brutale sans avoir le temps de récupérer. Sur 5, 7, 10 ans, l'immobilier coté a historiquement produit des rendements supérieurs à l'inflation, avec des dividendes réinvestis qui font une différence significative.
La tolérance à la volatilité doit être réelle, pas théorique. Voir son portefeuille perdre 25 % en quelques semaines, même temporairement, n'est pas une expérience agréable. Si cette idée vous est insupportable, les foncières cotées ne sont pas le bon véhicule — ou alors en proportion très limitée.
En complément d'une allocation, pas à la place. Dans un portefeuille islamique équilibré, les foncières cotées peuvent représenter 10 à 20 % selon le profil — aux côtés de sukuks (pour la partie défensive), d'actions islamiques (ETF monde ou titres en direct), et éventuellement d'or. Elles apportent une exposition immobilière diversifiée géographiquement, sans les contraintes de ticket, de délai de sortie et de frais d'entrée élevés des SCPI.
L'accès à l'ETF HIND nécessite un compte-titres. Il n'est à ce stade pas référencé comme unité de compte dans les contrats d'assurance vie français que nous utilisons. Il s'achète via un compte-titres ordinaire, auprès d'un courtier permettant l'accès au London Stock Exchange. Depuis peu, nous pouvons accompagner nos clients dans cet accès — c'est une nouveauté dans notre offre.
Notre lecture honnête de cet actif
Nous aimons les foncières cotées islamiques pour leur transparence, leur liquidité, leur ancrage dans l'économie réelle et — dans les meilleurs cas comme Cenomi — leur financement intégralement par sukuk. Nous les recommandons avec horizon long, en proportion limitée, à des investisseurs qui comprennent et acceptent leur volatilité. Nous ne les présentons pas comme un substitut parfait à la SCPI halal : ce sont deux produits différents, avec des profils de risque différents, qui répondent à des besoins différents. Les deux peuvent coexister dans une allocation bien construite.
─── Lectures complémentaires ───
Alexandre Pollet
Co-fondateur & Conseiller en Gestion de Patrimoine
"Les foncières cotées islamiques (REITs) offrent une alternative liquide et transparente aux SCPI traditionnelles. C'est l'outil parfait pour diversifier son patrimoine immobilier mondial en direct ou via ETF."